Zbyt niska podaż mieszkań – czy na pewno?

W Stanach Zjednoczonych, podobnie jak w Polsce, uważa się, że nieruchomości brakuje. Wielu ekspertów, polityków i ekonomistów podnosi problem zbyt niskiej podaży mieszkań. Jednak sedno problemu ma leżeć gdzie indziej, a lokali jest wystarczająco dużo, uważają badacze.

Nowe badanie przeprowadzone przez University of Kansas w USA pokazuje, że na amerykańskim rynku nieruchomości jest wystarczająca liczba mieszkań. Problemem jest to, że nie ma tanich mieszkań.

Kłopot mają szczególnie przedstawicieli grupy o niskich dochodach. Ekonomiści przeanalizowali dane z rynku nieruchomości w USA w latach 2000-2020. Oszacowali, ile nowych gospodarstw powstało w tych latach oraz ile mieszkań i domów oddano do użytku.

Okazuje się, że tylko 1% dużych obszarów miejskich w USA doświadczyło niedoboru mieszkań w danym okresie. W przypadku mniejszych ośrodków miejskich, czyli o liczbie od 10 do 50 tys. mieszkańców, było to 3,6%.

Patrząc na liczbę dostępnych mieszkań, staje się jasne, że nie ma ogólnego niedoboru dostępnych mieszkań. – czytamy w publikacji “Where Is the Housing Shortage?” autorstwa Kirka McClure’a i Alexa Schwartza.

Problemem przystępność cenowa, a nie braki mieszkań

Według autorów skupienie się państwa na zwiększaniu podaży mieszkań nie jest właściwym rozwiązaniem. Argumentują oni, że pilniej potrzebne jest rozwiązanie kwestii przystępności cenowej zamiast budowania większej liczby mieszkań.

Nieruchomości mieszkalnych w USA ma być wystarczająco dużo. Problemem jest to, że ludzi nie stać na nie.

Panuje powszechne przekonanie, że w Stanach Zjednoczonych brakuje mieszkań. Można to znaleźć w literaturze popularnej i naukowej, a także w publikacjach z branży mieszkaniowej. – napisali badacze w publikacji.

Dane pokazują jednak, że na większości amerykańskich rynków dostępne są odpowiednie zasoby mieszkaniowe. Niestety, nie są one wystarczająco przystępne cenowo, zwłaszcza dla rodzin i osób o niskich i bardzo niskich dochodach. – dodano.

Badacze spojrzeli na grupy osób słabo i bardzo słabo zarabiających. Były to osoby o medianie wynoszącej od 30% do 60% mediany dochodu rodziny w danym obszarze, a także Ci, którzy zarabiają mniej niż 30% tej kwoty.

Wygląda na to, że mieszkań dla nich nie brakuje. Problemem są wywindowane ceny, a nie brak lokali. W latach 2000-2020 liczba oddanych do użytku mieszkań w USA przekroczyła liczbę nowych rodzin w USA o 3,3 mln sztuk.

Trzeba przyznać jednak, że w latach 2010-2020 nowych gospodarstw domowych powstało więcej niż domów czy mieszkań. Jednak nadwyżka nieruchomości z poprzedniej dekady była tak duża, że z nawiązką przebiła nowe rodziny.

Dane pokazały również, że niemal wszystkie obszary dużych miast mają wystarczającą liczbę lokali mieszkalnych dla właścicieli. To oczywiście tylko fragment problemów z podażą.

Mieszkań jest bowiem za mało, jeśli chodzi o wynajem. Prawie wszystkie duże miasta mają zbyt mało nieruchomości na wynajem dla osób o bardzo niskich dochodach.

Zaskakuje bardzo duża liczba pustostanów. W 2020 roku aż 9,7% mieszkań w USA była pusta. To prawie 14 mln lokali.

Jest to więcej niż 20 lat wcześniej, gdy było to 9%. Natomiast jest to mniej niż 11,4% w 2010 roku, czyli u kresu kryzysu lat 2007-2009.

Oczywiście, nie wszystkie rynki mieszkaniowe są takie same. W niektóry mogą występować niedobory. Inne mogą mieć pokaźną nadwyżkę dostępnych mieszkań.

Ubogich Amerykanów nie stać na własne mieszkanie, a nawet na wynajem

Liczba dostępnych mieszkań i osób to tylko część sprawy. Każda rodzina musi być w stanie pozwolić sobie na zakup lub wynajem mieszkania. Jednak niedobory na jakąkolwiek skalę pojawiają się w danych tylko wtedy, gdy bierze się pod uwagę najemców. – napisali badacze.

Pomaganie ludziom w utrzymaniu dostępnych zasobów mieszkaniowych byłoby bardziej opłacalne niż rozszerzanie budowy nowych domów w nadziei, że dodatkowa podaż obniży ceny. – wnioskują eksperci w badaniu.

Problemy z przystępnością cenową w naszym kraju wynikają raczej z niskich dochodów w obliczu wysokich cen mieszkań, a nie z ich niedoboru. – dodano.

Musimy zająć się poziomami cen i dochodów, aby pomóc gospodarstwom domowym o niskich dochodach pozwolić sobie na mieszkania, które już istnieją, zamiast zwiększać podaż w nadziei, że ceny spadną.

Brzmi jak zachęta do programu wsparcia popytu, np. poprzez pomoc finansową dla najuboższych. Jednak czy taki program nie spowodowałby wzrostu cen? Odpowiedzi na to w publikacji nie było.

Tekst przygotował FXMAG