Czarne chmury nad rynkiem nieruchomości w USA

Problemy na rynku nieruchomości w USA zaczynają dawać o sobie znać. Właściciele zakupionych na kredyt mieszkań na wynajem borykają się z wysokimi stopami procentowymi i słabnącym popytem.

Rosnąca liczba amerykańskich nieruchomości na wynajem, zwłaszcza na południu i południowym zachodzie Stanów Zjednoczonych, znajduje się w trudnej sytuacji finansowej.

Niespłacanie kredytów hipotecznych nie jest jeszcze wielkim problemem, ale Amerykanom kończą się oszczędności, a dług na kartach kredytowych gwałtownie wzrasta.

Analitycy obawiają się, że aż 20% wszystkich kredytów na nieruchomości mieszkaniowe może być niebawem zagrożonych niespłaceniem, szacuje CRED IQ. Problemy są dostrzegalne w innych segmentach rynku. Około 14% wszystkich kredytów na nieruchomości komercyjne i 44% kredytów na budynki biurowe jest zadłużona ponad wartość nieruchomości. Oczywiście, to zwiększa ryzyko niespłacenia.

Popyt ze strony najemców nieruchomości słabnie zwłaszcza na południu USA. W 19 głównych miastach tzw. “Sun Belt”, w tym w Miami, Atlancie, Phoenix i Austin w Teksasie. W ubiegłym roku oddanych zostało 216 tys. nowych lokali, ale popyt wyniósł zaledwie 95 tys. najemców.

Problematyczne czynsze wynajmu

Chociaż czynsze wzrosły podczas pandemii, wzrost ten został zahamowany w ostatnich miesiącach. W wielu częściach Stanów Zjednoczonych czynsze zaczynają spadać. Niemniej, czynsze ogółem w USA wzrastają.

Stopy procentowe, podniesione przez Rezerwę Federalną do najwyższych wartości od 23 lat sprawiły, że kredyty hipoteczne stały się znacznie droższe dla właścicieli budynków. Oprocentowanie kredytów hipotecznych sięgnęło pod koniec 2023 roku nawet 8%, oszacował Mortgage News Daily.

Według Commercial Real Estate Finance Council, stowarzyszenia branżowego, którego członkami są pożyczkodawcy i inwestorzy. Tylko 1,7% kredytów na nieruchomości wielorodzinne jest opóźnionych w spłacie o co najmniej 30 dni.

Zapaść w segmencie nieruchomości komercyjnych

Ponownie, problemy są znacznie bardziej dostrzegalne w przypadku nieruchomości biurowych. Z płatnością o 30 dni zalega 7% kredytów na nieruchomości biurowe i około 6% kredytów na nieruchomości hotelowe i handlowe w USA.

Wielu ekspertów rynku nieruchomości i ekonomistów obawia się jednak, że znacznie więcej kredytów na inwestycje w mieszkania na wynajem w USA może znaleźć się w trudnej sytuacji.

W niektórych przypadkach właściciele mają trudności z zapełnieniem lokali i wygenerowaniem wystarczających dochodów. W innych mieszkania są pełne płacących najemców, ale właściciele nie są w stanie podnieść czynszów, by pokryć gwałtownie rosnące koszty kredytów.

Jednym z przykładów jest budynek ZMR Capital o blisko 1 tys. mieszkań w Brandon we Florydzie. W tym przypadku koszty płatności odsetek wzrosły o 50%. Doprowadziło to do tego, że właściciel budynku nie był w stanie spłacić kredytu hipotecznego wymagalnego w kwietniu.

Z kolei właściciel budynku Oaks of Westchase w Houston z 182 mieszkaniami, od kwietnia nie spłaca rat kredytu hipotecznego z powodu wysokich kosztów odsetkowych.

Eksperci szacują, że blisko 1 na 5 kredytów wielorodzinnych jest obecnie zagrożonych zaległością spłaty, zgodnie z listą prowadzoną przez dostawcę danych CRED iQ.

Amerykański strach przed kredytem o zmiennym oprocentowaniu

Analitycy najbardziej martwią się o około jedną trzecią kredytów hipotecznych na nieruchomości wielorodzinne, które zostały udzielone ze zmiennym oprocentowaniem. Chodzi po prostu o bloki mieszkalne. W przeciwieństwie do typowych kredytów hipotecznych o stałym oprocentowaniu, kredyty te wymagały rosnących płatności w miarę wzrostu stóp procentowych w ciągu ostatnich dwóch lat.

W Polsce kredyty oparte o zmienne oprocentowanie są czymś normalnym. Natomiast w USA te same pożyczki budzą spory niepokój. Amerykanie mocno stawiają na stabilność i przewidywalność stałych rat.

W naszym kraju praktyka oferowania zmiennych stóp jest bardzo powszechna. Tymczasem w USA, gdzie gospodarka opiera się na długoterminowej stabilności, zmienne stopy traktowane są z dużo większą ostrożnością.

Jest to między innymi efekt doświadczeń związanych z kryzysem finansowym z 2008 roku, który wzmocnił obawy przed nagłymi wzrostami kosztów. Wówczas, problematyczne okazały się zmiennoprocentowe kredyty.

Jednak nawet amerykańscy kredytobiorcy, którzy zabezpieczyli kredyt hipoteczny o stałym oprocentowaniu, mogą mieć trudności, gdy będą musieli refinansować swoje kredyty hipoteczne kredytami o znacznie wyższym oprocentowaniu, uważają eksperci.

Według Stowarzyszenia Banków Hipotecznych, w tym roku zapadnie około 250 mld USD kredytów wielorodzinnych.

Wzrost stóp procentowych powoduje gwałtowny wzrost kosztów obsługi zadłużenia tych nieruchomości. – stwierdziła CEO CREFC, Lisa Pendergast.

Budownictwo wielorodzinne nie pojawia się teraz i nie uderza cię w nos, ale jest na radarze wszystkich. – dodała.

Tekst przygotował FXMAG