Trwałe zmiany nawyków pracy spowodowane pandemią szkodzą wartości nieruchomości komercyjnych. To potężny sektor, który jest najbardziej rozwinięty w kluczowych miastach świata. Według analityków jego przyszłość maluje się w ciemnych barwach.
Praca zdalna “usuwa” miliardy z tego rynku!
Analitycy McKinsey opublikowali raport dotyczący kondycji rynku nieruchomości komercyjnych. Według ich szacunków przejście na model pracy zdalnej może oznaczać dla kluczowych biurowców spadek wartości o 800 mld USD do 2030 r. Według firmy konsultingowej w bardziej “drastycznym” scenariuszu rynek straci nawet 42% wartości we wskazanym okresie.
W autorskim badaniu ekonomiści poddali analizie sytuację na dziewięciu największych rynkach: San Francisco, Nowym Jorku, Houston, Londynie, Paryżu, Monachium, Tokio, Pekinie i Szanghaju. Według zbiorczych danych z różnych krajów obecnie frekwencja jest na poziomie 30% w stosunku do poziomu sprzed pandemii.
Nawet pomimo prognoz, że popyt odrodzi się w kolejnych latach, McKinsey szacuje, że frekwencja w 2030 r. będzie nadal o około 13% niższa niż przed rozpoczęciem pandemii. To tworzy ogromną lukę, dezorganizując rynek i obniżając wartość sektora. Ostatecznie będzie więc mowa o spadku popytu, który przełoży się na obniżenie wartości nieruchomości znajdujących na jednych z najdroższych gruntów świata. Szacuje się, że całkowita wartość powierzchni biurowej w dziewięciu miastach może spaść o 26% w latach 2019-2030, co oznacza spadek o ok. 800 mld USD.
“Spadek popytu skłonił najemców, obawiających się aktualnych warunków makroekonomicznych, niepewnych, ile ich pracowników przyjdzie do biura, a tym samym niepewnych, ile powierzchni będą potrzebować, do negocjowania z właścicielami krótszych umów najmu. Krótsze umowy najmu z kolei mogą utrudnić właścicielom uzyskanie finansowania” – wnioskują analitycy McKinsey.
Sprawa komplikuje się, gdy mowa o instytucjach udzielających kredytów sektorowi biurowemu w USA. Większość rynku należy do banków regionalnych, które znacznie ucierpiały po zawirowaniach w I połowie roku. Odpływ depozytów podważył ich wiarygodność, zmniejszając potencjał inwestycyjny. Mniejsze banki komercyjne posiadają obecnie ok. 80% niespłaconego zadłużenia sektora.
Zmiany widoczne są już dziś!
Destabilizacja rynku pogłębi się, gdy wysokie stopy procentowe będą utrzymywane przez długi czas, szczególnie w USA. W San Francisco i Nowym Jorku czynsze wywoławcze spadły w ubiegłym roku odpowiednio o 28% i 22% w porównaniu z poziomami z 2019 r. (po uwzględnieniu inflacji). Sektor może znaleźć się nad stromą przepaścią, gdy instytucje finansowe w trudnej sytuacji zdecydują się szybciej obniżyć cenę nieruchomości, którą finansują lub posiadają.
Za trendami rynkowymi podążają również największe korporacje. Widać to po przykładzie HSBC. Jak informuje Hanna Ziady, analityczka CCN, firma zrezygnowała z kompleksu biurowego w londyńskiej dzielnicy biznesowej Canary Wharf na rzecz znacznie mniejszego budynku.
O tym, jak poważne zmiany zachodzą w Stanach Zjednoczonych, świadczy propozycja burmistrz San Francisco. London Breed zaproponowała, aby przebudować Śródmieście, burząc centrum Westfield.
Według analityków McKinsey praca hybrydowa pozostanie na trwałe w wielu międzynarodowych korporacjach, dlatego to rynek powinien się dostosować do zmian. Te są dotkliwe dla wielu reprezentatywnych kompleksów w kluczowych miastach. To budynki, które stoją zazwyczaj w ścisłym centrum, zajmując niezwykle drogie grunty. Wyzwania, jakie ma przed sobą rynek nieruchomości komercyjnych, negatywnie wpływa również na fiskalną kondycję miast.
Tekst przygotował FXMAG
