O napiętym rynku mieszkaniowym w Polsce często powstają głośne tytuły, a samą branżę oskarża się m.in. o “patodeweloperkę”, wyprzedawanie całych osiedli czy asymetrię w dostępności lokali.
Rynek mieszkaniowy – jak zaspokoić potrzeby Polaków?
Polski Związek Firm Deweloperskich przypomina, że w ciągu ostatniej dekady w kraju deweloperzy wybudowali ponad 1 mln mieszkań. To jednak wciąż za mało, gdyż, jak pokazują statystyki, brakuje ok. 2 mln lokali mieszkalnych. Czy realizacja inwestycji o podobnej skali jest możliwa w kolejnych latach?
PZFD apeluje o uregulowanie rynku. Mowa o spójnej i długofalowej polityki mieszkaniowej, która byłaby realizowana w przyszłych latach.
“Zły deweloper”? O mitach, które przylgnęły do mieszkaniówki
PZFD zwraca uwagę, że dyskurs medialny nie pomaga w budowaniu przyjaznego wizerunku. Media często powielają hasła, które w sposób krzywdzący określają uczestników rynku. To m.in. przypisywanie firmom miana “patodeweloperów” czy niezrozumienie czynników kształtujących ceny nieruchomości. W opinii przedstawicieli branży działają one destabilizująco na sektor.
Opisując wyniki deweloperów, najczęściej podkreśla się wagę marży brutto.
“W internetowych dyskusjach łatwo znaleźć wpisy o tym, ile zarabiają na mieszkaniach deweloperzy. „Kupujesz mieszkanie za 800 tys., na konto dewelopera trafia 240 tys.” Kwota robi wrażenie! Nie oznacza to jednak, że deweloper właśnie tyle schowa do kieszeni. Budowa mieszkania trwa kilka lat i choć można na niej zarobić, jest rozłożona w czasie. I nawet jeśli marże deweloperskie to kwoty dwucyfrowe, sprawa jest bardziej skomplikowana. Nieprawdziwy obraz rynku bierze się stąd, że podawane w sprawozdaniach finansowych kwoty to marże brutto. Rozpalają one wyobraźnię, ale z rzeczywistością mają niewiele wspólnego. Marża brutto jest bowiem procentową różnicą między całkowitym dochodem ze sprzedaży mieszkania, a kosztami jego budowy. Składają się na nią koszty bezpośrednio związane z budową, jak materiały budowlane, opłaty projektowe czy prace wykonawcze” – zwracają uwagę przedstawiciele branży.
Dr hab. Adam Czerniak, ekonomista, dyrektor ds. badań w centrum analitycznym Polityka Insight przypomina, że o marży netto, a więc końcowym wyniku dewelopera można mówić po poniesieniu kosztów sprzedaży, zarządzania oraz zapłacenia odsetek od pożyczonego kapitału czy odprowadzeniu podatków. Tak więc marża netto to najczęściej mniej niż 15%.
Branża zwraca uwagę, że krzywdzące opinie dotyczą również banków ziemi. W dyskursie często określa się tym terminem kupowanie ziemi na zapas w celu wykorzystania jej w bliżej nieokreślonej przyszłości. Tymczasem działki, których brakuje w Polsce, mają pozwolić na szybką odpowiedź na brak mieszkań, natomiast gromadzenie zasobu “na zapas” pociąga za sobą wysokie koszty.
Problemy rynkowe mogłyby zostać rozwiązane przez PRS (ang. Private Rented Sector). Instytucjonalny rynek najmu wciąż nie cieszy się w Polsce dobrą opinią, pomimo że jego udział w rynku jest marginalny. Niemniej często można spotkać nagłówki informujące o wykupowaniu mieszkań przez fundusze. PZFD zwraca uwagę, że budowy często są de facto zlecane przez wspomniane fundusze. Zarządzającym nie opłaca się, aby lokale stały puste, gdyż wówczas nie generują przychodów.
“Mieszkania Kowalskim wykupują inni Kowalscy. Dane dotyczące skali zakupów przez fundusze inwestycyjne i przez osoby prywatne na cele inwestycyjne są nieporównywalne” – mówi dr hab. Adam Czerniak.
Tekst przygotował FXMAG
