Królestwo Niderlandów jest w trudnej sytuacji. Mało mówi się o poważnym kryzysie, który uniemożliwia młodym zakup własnego mieszkania. Państwo doświadczało w ostatnich latach dynamicznych wzrostów cen, które warunkowane były specyfiką tamtejszej gospodarki.

Kryzys na rynku nieruchomości w Holandii

W całej Europie narasta niepokój społeczny związany z kosztami i cenami mieszkań. W ostatnich miesiącach byliśmy świadkami protestów w wielu rozwiniętych gospodarkach, m.in. Hiszpanii. Presja na wzrost cen stawia w trudnej sytuacji osoby młode, wchodzące na rynek, często uniemożliwiając im nabycie własnego M. Problem mają także państwa postrzegane jako stabilne, czy zajmujące wysokie miejsca w rankingach jakości życia. Gdy w Szwecji zaproponowano podwyżkę górnego limitu czynszów, spotkało się to z ogromnym sprzeciwem ze strony mieszkańców. Potwierdzeniem obecnej sytuacji są dane rynkowe, ceny domów w UE są o 30% wyższe od 2010 r. Koszty wynajmu wzrosły z kolei w tym samym okresie o ponad 15%. W szczególności niepokojąca jest jednak sytuacja w Królestwie Niderlandów. Rynek dynamicznie wzrastał po światowym kryzysie z 2008 r., a następnie kryzysie zadłużeniowym w strefie euro w 2012 r.

Na podstawie badania agencji I&O 86% Holendrów uważa, że istnieje „kryzys mieszkaniowy”. Rząd postawił sobie za cel budowę 900 000 mieszkań do 2030 r., jednak inicjatywa notuje ogromne opóźnienie. W efekcie przyjmuje się, że w państwie osób poszukujących domu jest o 390 000 więcej niż samych domów. Szacuje się, że w latach 2015-21 ceny wzrosły o 63%, a dochody o 25%.

Inne badanie przywołuje CBS. Na podstawie zgromadzonych danych branżowych w Holandii było nieco ponad 8 mln domostw, z czego ok. 4,5 mln było zamieszkanych przez właścicieli (57%). Co więcej, 1 na 7 jest wynajmowanych prywatnie, natomiast ponad 2 mln (29%) wynajmowane jest przez korporacje mieszkaniowe, które w dużej mierze regulują czynsze.

O problemach na rynku nieruchomości alarmuje w szczególności młode pokolenie. To ono najbardziej cierpi z powodu obserwowanego impasu, a sytuacja wydaje się im trudna do rozwiązania bez interwencji na szczeblu centralnym. Analiza Międzynarodowego Funduszu Walutowego pokazuje, że obawy młodych są w pełni uzasadnione. Okazuje się, że w trakcie pandemii ceny domów wzrosły tam najbardziej ze wszystkich krajów w Europie, przy czym nie uległy korekcie. Co więcej, państwo to ma największe średnie zadłużenie hipoteczne w UE. Zdaniem tamtejszego banku centralnego wysoki poziom zadłużenia jest jednym z głównych zagrożeń systemowych. Z tego powodu wprowadzono wymóg posiadania przez banki komercyjne o 5 mld euro dodatkowego kapitału na pokrycie swoich ekspozycji hipotecznych.

“Każdy ma podstawowe prawo do czystego i bezpiecznego miejsca do życia, ale dla nas, jako pokolenia, mamy wrażenie, że wszyscy utknęliśmy. Starsi ludzie nie mogą przenieść się do mniejszego domu, kupujący po raz pierwszy nie mogą wyprowadzić się ze swojego pierwszego domu, wszystko jest dla nas „zamknięte”” – portal DutchNews przytacza komentarz jednego ze studentów.

Zobacz również: Ceny mieszkań w dół! Tutaj nieruchomości tanieją

Jak wskazuje DutchNews, czynsze na wolnym rynku rosną spiralnie. Pojawiają się propozycje nałożenia szczelnej kontroli czynszów, która pozwoliłaby ograniczyć ten wzrost.

Część Holendrów jako przyczynę obecnej sytuacji w mieszkalnictwie postrzega liberalizację rynku. Ponad dekadę temu wprowadzono przepisy pozwalające na swobodniejszą sprzedaż akcji spółek mieszkaniowych. W latach 2018-2019 rząd zachęcał zagraniczne podmioty do wejścia na rynek, inwestując w mieszkania. Co więcej, w ostatnich latach uzyskanie pozwolenia na budowę własnej nieruchomości stało się niezwykle zawiłe ze względu na obowiązujące regulacje prawne.

“Załatwienie wszystkich procedur przed rozpoczęciem budowy zajmuje zbyt dużo czasu. Czas realizacji musi być krótki, aby kupujący mogli zobaczyć, w co się pakują. Dotyczy to także deweloperów, którzy mają wtedy większą kontrolę nad kosztami budowy” – stwierdził Chris van Zantwijk, wiceprezes NVM Residential Real Estate Group.

Imigracja tematem zapalnym?

Osobnym tematem pozostaje kwestia imigracji. Od 2014 r. liczba ludności wzrosła o 1 mln, głównie w wyniku wzrostu napływu obcokrajowców w celach zarobkowych. Niektórzy ekonomiści bezpośrednio łączą to zjawisko z problemami mieszkaniowymi Holendrów. Ekspert ds. mieszkalnictwa Uniwersytetu w Delft, Peter Boelhouwer, opublikował analizę, która ma być dowodem na narastanie problemów przez zwiększoną liczbę ludności napływającej. Przed 2015 r. imigranci mieli zajmować 2–2,5% zasobów mieszkaniowych, a obecnie może to być 4,8%.

Z czego wynikają problemy na rynku?

O przyczyny obecnej sytuacji zapytaliśmy Andrzeja Prajsnara, analityka portalu RynekPierwotny.pl. Zwraca on uwagę na klęskę dwóch koncepcji mieszkaniowych.

“W przypadku Holandii, porażkę poniosły dwie koncepcje mieszkaniowe. Jedna z nich zakładała znaczące wsparcie dla kredytobiorców mieszkaniowych w ramach systemu podatkowego, brak wymagań dotyczących wkładu własnego i możliwość zadłużenia się na ponad 100% wartości lokum. W ciągu ostatnich 10 lat widzimy odchodzenie od tej koncepcji. Maksymalny poziom wskaźnika LtV został stopniowo obniżony do 100% w 2018 r. Zmniejszono też skalę podatkowych odliczeń dla kredytobiorców. W styczniu 2022 r. holenderski bank centralny dodatkowo wprowadził minimalne wagi ryzyka dla kredytów mieszkaniowych. Wyniki badań potwierdzają, że obniżka limitu LtV w połączeniu z innymi środkami makroostrożnościowymi spowolniła wzrost cen holenderskich mieszkań” – komentuje dla FXMAG Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Tekst przygotował FXMAG