Kalifornia zmaga się z poważnymi problemami na rynku nieruchomości. Ceny rosną w szybkim tempie, a lokalny rząd “dolewa oliwy do ognia”, wprowadzając limity.
Wyprowadzka jedynym rozwiązaniem?
Dane pokazują, że Amerykanie masowo wyprowadzają się z Kalifornii do Arizony. Głównym powodem są wysokie koszty życia oraz trudny rynek mieszkaniowy. Na podstawie informacji podanych przez U.S. Census Bureau w latach 2017-2021 już 1 na 5 osób przeprowadzających się do tego stanu pochodziła właśnie z CA.
Od początku pandemii czynsze w mniej popularnych miastach, jak Bakersfield i Fresno wzrosły o 40%. Spowodowało to kryzys przystępności cenowej, który w ciągu 3 lat rozprzestrzenił się na cały okręg administracyjny. Na podstawie danych Apartment List, w listopadzie średni czynsz za mieszkanie w hrabstwie Los Angeles wyniósł 1900 USD, co oznacza spadek o 1,9% w porównaniu z rokiem poprzednim, ale wciąż o 8,1% więcej niż w listopadzie 2019 r.
“Ludzie przechodzą w stronę tej tańszej opcji, ponieważ nie mają innego miejsca w Kalifornii, na które mogliby sobie pozwolić” – skomentował Jeff Tucker, ekonomista w firmie nieruchomościowej Zillow.
Na podstawie danych Zillow średnia cena domu w regionie obejmującym sześć hrabstw wyniosła w listopadzie 829 557 USD. Nawet pomimo niewielkiego spadku wynoszącego 0,1% w ujęciu miesięcznym, w większości hrabstw ceny domów są blisko najwyższych poziomów w historii. Według szacunków kalifornijskiego Assn. jedynie 11% gospodarstw domowych w hrabstwach Los Angeles i Orange mogło sobie pozwolić w III kwartale na zakup domu po średniej cenie.
Limit czynszów pogrąży rynek nieruchomości?
Jak donosi New York Times, jednym z głównych problemów kalifornijskiego rynku nieruchomości jest wprowadzenie górnego limitu czynszów w całym stanie. Ustawa ogranicza roczne podwyżki czynszu do 5% (po uwzględnieniu inflacji). Dodatkowo wdrożono nowe “bariery” utrudniające eksmisję lokatorów, co ma ograniczyć narastającą liczbę bezdomnych.
“Ceny nie stanowią problemu, są sygnałami problemów. Próba rozwiązania problemu poprzez „obróbkę sygnału” jest jak próba spowolnienia samochodu poprzez majstrowanie przy prędkościomierzu” – opisuje sytuację John Phelan, analityk FEE Stories.
O kontroli czynszów w negatywny sposób wypowiadają się również ekonomiści.
“Właściciele nieruchomości, na które wpływa zmiana prawa, reagują w dłuższej perspektywie, zastępując inne rodzaje nieruchomości, w szczególności przekształcając je w mieszkania i przebudowując budynki, aby zwolnić je z kontroli czynszów. Ta substytucja w kierunku zajmowanych przez właścicieli i wysokiej klasy nowych mieszkań na wynajem prawdopodobnie przyczyniła się do gentryfikacji San Francisco, ponieważ tego typu nieruchomości są przeznaczone dla osób o wyższych dochodach. Rzeczywiście, połączenie większej gentryfikacji i pomocy najemcom z kontrolą czynszu w pozostaniu w San Francisco doprowadziło do ogólnego wyższego poziomu nierówności dochodów w mieście” – komentują Rebeki Diamond, Timothy’ego McQuade’a i Franklina Qiana zatytułowanym „The Effects of Rent Control Expansion on Tenants, Landlords, and Inequality: Evidence from San Francisco”.
Nawet pomimo ostatniego spadku oprocentowania kredytów hipotecznych z poziomu poziomu 7,79% do nieco poniżej 7%, co zwiększyło siłę nabywczą, cenowa przystępność mieszkań nie uległa znaczącej poprawie.
Tekst przygotował FXMAG
