Ceny czynszów na amerykańskim rynku wynajmu nieruchomości mogą być pompowane przez zmowę cenową. Proceder ten może obejmować nawet 70% wielorodzinnych budynków mieszkalnych w całych Stanach Zjednoczonych. Kto na tym korzysta?

Zmowa cenowa na amerykańskim rynku najmu nieruchomości

Trwa szeroko zakrojone śledztwo Departamentu Sprawiedliwości Stanów Zjednoczonych (DOJ) oraz Federalnego Biura Śledczego (FBI). W samym centrum dochodzenia jest portal RealPage. To amerykańska firma oferująca oprogramowanie i usługi związane z zarządzaniem wynajmowanymi nieruchomościami.

Znaczenie RealPage na rynku najmu nieruchomości w USA jest rozległe. Portal ten stosowany jest do ustalania czynszów w około 70% wielorodzinnych budynków w całym kraju i 16 milionach lokali w całym kraju.

Wygląda na to, że dominacja RealPage na rynku najmu w USA umożliwiła platformie sterowania cenami. Rekomendacje RealPage są tworzone automatycznie poprzez algorytm, który wylicza “właściwą” dla obszaru cenę. Wykorzystuje on między innymi rozwiązania sztucznej inteligencji czy uczenia maszynowego.

Podsyłane rekomendacje wynajmujący zwykle akceptują. Jest to wygodne i proste, ale przede wszystkim: odrzucenie zalecenia RealPage może skutkować naruszeniem umowy i karami. W rezultacie, proponowane przez portal zalecenia cenowe są akceptowane w 80-90% przypadków.

Rekomendacje te opierają się na szczegółowych danych udostępnianych w czasie rzeczywistym przez wynajmujących, w tym cenach, zapasach i wskaźnikach obłożenia, czytamy na stronie RealPage.

Propozycje zawyżonych czynszów. Kto na tym korzysta?

Wielu menedżerów kompleksów mieszkaniowych i wynajmujących dostrzegło, że proponowane czynsze często są zawyżone:

Mój problem z RealPage polega na tym, że kiedy otrzymam ofertę odnowienia najmu (która jest generowana przez RealPage) z 4% podwyżką z dokładnie tym samym plan piętra (ten sam widok, poziom piętra itp.) to wiem, że na rynku jest podobne mieszkanie z ceną o 250 USD niższą niż pierwotna stawka. – stwierdził jeden z zarządzających nieruchomościami we wpisie na Reddit.

System monitorowania cen w RealPage jest bez sensu. Cały algorytm jest tajemniczy i wypaczony. Jako zarządca nieruchomości powinienem być w stanie wyjaśnić wzrost stawki za odnowienie. Jak mogę to zrobić, gdy RealPage zmienia zdanie każdego ranka? System monitorowania cen powie mi, że z moją ceną jestem tańszy od reszty rynku. Chociaż wiem na pewno, że tak nie jest. – dodał.

Sedno problemu tkwi w tym, że polecane stawki są często wysokie, a właścicielom nieruchomości po prostu na rękę są wyższe stawki. Dodajmy do tego dominację RealPage w segmencie zarządzania czynszami najmu oraz naruszenia umowy i kary w przypadku odrzucenia rekomendacji.

W rezultacie, zbiorowa skłonność właścicieli, aby postępować zgodnie z sugestiami oprogramowania, powoduje wzrost cen wynajmu.

Wiele lokalnych rynków nieruchomości pod kontrolą RealPage

Wpływ takich praktyk jest wyraźnie widoczny w Atlancie, gdzie 81% cen wynajmu lokali wielorodzinnych jest ustalanych za pomocą RealPage. W tym regionie czynsze najmu gwałtownie wzrosły, bo aż o 80% od 2016 roku.

Co istotne, wzrost czynszów nastąpił pomimo rosnącej ilości pustych mieszkań. Zazwyczaj, gdy wzrasta podaż to powstaje presja na obniżkę czynszów. Jednak dzięki skoordynowanemu działaniu oprogramowania RealPage, które polecało wysokość czynszów ponad 80% zarządzających nieruchomościami w tym obszarze, w zaledwie 8 lat ceny najmu mieszkań niemal się podwoiły.

Istnieją regiony, gdzie RealPage rekomenduje czynsze dla ponad 90% dużych budynków mieszkalnych, podał ProPublica. Jednym z nich jest obszar metropolitalny Waszyngtonu, który zamieszkuje blisko 6,4 mln ludzi. To więcej niż populacji Słowacji czy Norwegii.

RealPage dominuje na rynku, a to daje portalowi niezrównaną kontrolę nad cenami wynajmu. Jednak dochodzenie Departamentu Sprawiedliwości nie ogranicza się do RealPage. Objęło ono również dziesiątki właścicieli i zarządców nieruchomości w całym kraju.

Kontrowersje prawne i oskarżenia o zmowę cenową

RealPage i jego klienci już teraz mierzą się z wieloma procesami sądowymi. Pozew zbiorowy złożony przez najemców, a także pozwy prokuratorów generalnych w Waszyngtonie, Arizonie i Karolinie Północnej zarzucają, że portal i jego użytkownicy spiskowali w celu ograniczenia podaży wynajmowanych mieszkań i podnoszenia czynszów.

RealPage zaprzecza wszelkim zarzutom. Platformie twierdzi, że oprogramowanie zostało zaprojektowane tak, aby było zgodne z prawem. Jednak zarzuty głoszą, że algorytmiczne ustalanie cen zakłócało rynek wynajmu nieruchomości w USA, a to prowadziło do wyższych kosztów dla najemców.

Tekst przygotował FXMAG