W ostatnim czasie obserwujemy wzrost cen na rynku nieruchomości. Według analityków UBS nie możemy jednak mówić o ryzyku bańki w Warszawie. Ceny mają odzwierciedlać sytuację ekonomiczną i podlegać szerszym trendom.
Czy w Warszawie jest bańka na rynku nieruchomości?
Sytuacja w polskim mieszkalnictwie jest trudna, a będzie jeszcze trudniejsza. Podaż maleje w ekspresowym tempie, a deweloperzy nie są w stanie nadążyć z dostarczaniem na rynek nowych projektów. Te wymagają czasu, a 2 lata temu warunki rynkowe nie do końca sprzyjały nowym inwestycjom. Dziś, gdy stopy procentowe są redukowane, coraz częściej słyszy się o rekordowym zainteresowaniu mieszkaniami
Gdy ceny osiągają kolejne rekordy, pojawiają się sugestie, że na polskim rynku może występować bańka. Dane UBS wskazują jednak na inne miasta, które w większym stopniu są narażone na to zjawisko. Aby określić poziom zagrożenia w poszczególnych europejskich stolicach, analizie poddano 25 rynków, wśród nich znalazła się Warszawa.
“Rzeczywiste ceny domów w Warszawie wzrosły o prawie 40% w latach 2012-2022. Miasto przyciągnęło zarówno nowych mieszkańców, jak i inwestorów kupujących na wynajem. Dobre perspektywy zatrudnienia, rozbudowa metra i nowoczesne osiedla mieszkaniowe utrzymywały atrakcyjność rynku. W kontekście silnej i trwałej inflacji oprocentowanie kredytów hipotecznych poszybowało w górę, zmniejszając gotowość gospodarstw domowych do płacenia za domy” – komentują analitycy UBS w raporcie.
W efekcie miało to doprowadzić do spadku cen cen skorygowanych o inflację o 10% w ciągu roku. Co więcej, przeniosło to popyt do sektora wynajmu, który podlega wzrostowi. Jak zaznaczono “dotacje kredytowe” mogą wkrótce wywołać szał zakupowy.
“Warszawski rynek nieruchomości zajął w raporcie UBS ostatnie miejsce. W tym przypadku jest się z czego cieszyć, bo znaczy to, że według analityków wspomnianej instytucji ceny mieszkań w Warszawie nie są zawyżone. Z raportu wynika, że nie mamy do czynienia ani z bańką na rynku mieszkaniowym ani z niedowartościowaniem mieszkań. Ceny nie są więc ani za wysokie ani za niskie. Przy czym do tego drugiego chyba nikogo nie trzeba przekonywać” – tłumaczy Bartosz Turek, główny analityk HREIT.
To dlaczego ceny są “kosmiczne”?
Trudno jednak mówić o “normalnym” rynku, gdy ceny ofertowe na rynku pierwotnym w Warszawie i Krakowie przekraczają 15 tys. zł na mkw.
Bartosz Turek z HREIT zwraca jednak uwagę, że przeciętne mieszkanie w stolicy odbiega wspomnianym stawkom. Średnia cena ofertowa, a więc uwzględniona w ogłoszeniu nie zawsze musi być ceną ostateczną.
“Jest to jedynie średnia cena ofertowa, a więc średnia cena wyciągnięta z ogłoszeń, w których właściciele wpisują jakie ceny im się marzą. Nie znaczy to, że po drugiej stronie pojawia się kupujący, który tą wymarzoną przez sprzedającego cenę gotów jest zapłacić” – argumentuje analityk.
Faktem również jest, że droższe oferty figurują w serwisach dłużej, podbijając wysokość. Ceny transakcyjne, a więc uwzględniające negocjacje, są zazwyczaj niższe. Obecnie oczywiście trudniej o znaczące obniżenie ceny z uwagi na niską podaż.
Tekst przygotował FXMAG
